• Michela Tosi

Come calcolare l'ammortamento di una casa vacanza




Gestire le spese e le procedure burocratiche che devi affrontare come proprietario di una casa vacanza? Abbiamo delle buone notizie per te! Ci sono detrazioni significative che puoi fare sul tuo reddito imponibile e ci concentreremo su una di quelle più importanti: l' ammortamento degli immobili in affitto per le vacanze.


L' Internal Revenue Service (IRS) è l'agenzia federale per la riscossione delle tasse dietro il governo degli Stati Uniti. Prima di approfondire questo argomento, consigliamo di dare un'occhiata al Capitolo 2 della Pubblicazione 527 .

Sappiamo che può creare confusione, quindi abbiamo preparato per te un calcolatore di ammortamento della proprietà in affitto gratuito . In questo articolo troverai anche una spiegazione approfondita di cos'è l' ammortamento per l'affitto di case vacanze , quali regole devi seguire e come massimizzarlo. Iniziamo!


Che cos'è l'ammortamento della proprietà locativa?


L'ammortamento fiscale sugli immobili in affitto è definito come il recupero del costo di un immobile adibito ad attività commerciale lungo la sua vita utile (che è di 27,5 anni). Ammortando una proprietà, deduci i costi dalla dichiarazione dei redditi su base annuale. Questo processo inizia quando si mette la proprietà in servizio per generare reddito.

Il motivo per cui l'ammortamento è uno strumento così importante per i proprietari di immobili è perché nel tempo possono detrarre il costo di acquisto della proprietà e le migliorie apportate. L'importo che puoi detrarre dipende dalla tua base nella proprietà, dal periodo di recupero e dal metodo di ammortamento utilizzato.

Una volta che il costo o la base della tua proprietà in affitto è stato completamente recuperato, sei tenuto a interrompere l'ammortamento della proprietà.


Regole per l'ammortamento delle case per le vacanze

Ci sono alcune regole e regolamenti che vengono messi in atto per determinare se una proprietà può essere ammortizzata o meno. L'IRS afferma che per ammortizzare la tua proprietà, devi soddisfare i seguenti quattro requisiti:


Sei il proprietario della proprietà

Solo il proprietario di un immobile può ammortizzarlo. Ciò significa che se qualcun altro affitta il tuo affitto, non può effettivamente ammortizzarlo. C'è, tuttavia, un'eccezione a questa regola se apportano miglioramenti permanenti alla tua proprietà in affitto.


L'immobile è adibito ad attività commerciale e genera reddito

Una proprietà in affitto per le vacanze è considerata un'attività commerciale se viene utilizzata per motivi personali per meno di 14 giorni all'anno o per il 10% del totale dei giorni in cui è stata affittata (a un prezzo equo).


L'immobile ha una vita utile quantificabile

Conosciuta anche come avente una vita utile determinabile, la tua proprietà deve essere qualcosa che perde il suo valore nel tempo con una durata di utilità stimata. Ciò può includere l'obsolescenza, la perdita di valore per cause naturali o l'esaurimento. Tuttavia, una proprietà non deve essere in cattive condizioni per essere ammortizzata.


Dovrebbe durare più di un anno

Affinché un immobile possa beneficiare dell'ammortamento, deve avere un'aspettativa di vita di oltre un anno.


Esempi di proprietà che non possono essere ammortizzate


È importante sapere che esistono diversi tipi di proprietà che non possono essere ammortizzati. Questo include terreni e proprietà escluse. Il terreno non può essere ammortizzato perché non si esaurisce o non si esaurisce. I costi di manutenzione (come l'abbellimento e la piantumazione) non sono coperti a meno che non siano strettamente associati alla casa in affitto.

Inoltre, non è possibile ammortizzare la proprietà messa in esercizio e la cessazione dell'attività nello stesso anno o le attrezzature utilizzate per realizzare miglioramenti di capitale.


Diversi metodi di ammortamento


Il metodo di ammortamento generale è il MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System). Viene utilizzato per qualsiasi proprietà in affitto che è stata messa in attività dopo il 1986.

Se la tua proprietà è stata messa in servizio prima del 1987, utilizzerai il sistema di recupero dei costi accelerati (ACRS) o il metodo del saldo lineare / decrescente.


Come calcolare l'ammortamento sulla proprietà in affitto


  • Stabilire le basi della proprietà

La tua base nella proprietà è l'importo che è stato pagato al momento dell'acquisto della casa. Secondo l'IRS, questo può includere quanto segue:

  • L'imposta sulle vendite quando hai acquistato la proprietà (a meno che tu non abbia dedotto le imposte sulle vendite generali statali e locali sull'Allegato A / Modulo 1040 come detrazione dettagliata)

  • Spese di trasporto necessarie per ottenere la proprietà

  • Spese di installazione / test

  • Costi di liquidazione: commissioni per abstract, addebiti per l'installazione di servizi di utilità, spese di registrazione, spese legali, sondaggi, tasse di trasferimento, assicurazione sul titolo, tasse arretrate o interessi, commissioni di vendita, ecc.

La base non include i premi dell'assicurazione contro gli incendi, le commissioni di affitto prima della chiusura o le spese relative ai prestiti (come i premi dell'assicurazione sui mutui, le commissioni per l'assunzione del prestito, il costo di un rapporto di credito o le commissioni di valutazione).

  • Determina il costo del terreno rispetto all'affitto

Dal momento che non puoi ammortizzare il costo del terreno, dovrai calcolare da solo il valore della tua casa. Per fare ciò, utilizza il valore equo di mercato della proprietà al momento dell'acquisto o i valori fiscali stimati sugli immobili. Se hai acquistato la tua proprietà per $ 140.000 ma ora ha un valore di $ 100.000 ($ 90.000 per l'affitto e $ 10.000 per il terreno), puoi facilmente calcolare il valore di ciascuno facendo quanto segue.

Valore della proprietà in affitto:

$ 90.000 ÷ $ 100.000 = 0,9 = 90%

Valore del terreno:

$ 10.000 ÷ $ 100.000 = 0,1 = 10%

  • Calcola la base del noleggio

Per scoprire la base del noleggio, basta calcolare il 90% di $ 140.000. Il risultato è $ 126.000.


Per calcolare l'importo che può essere ammortizzato ogni anno, dividere la base per il periodo di recupero. In questo caso, poiché la proprietà in affitto residenziale può essere ammortizzata per 27,5 anni, si deprezzerà $ 4.589 all'anno.

Se la casa non era disponibile per l'affitto per l'intero anno, dividere il numero di mesi di servizio per 12 e moltiplicare il risultato per $ 126.000.


Domande frequenti


Di seguito sono riportate alcune delle domande più frequenti poste dai proprietari in merito all'ammortamento degli immobili in affitto:


Puoi ammortizzare la proprietà in affitto per le vacanze?

Sì! Finché la proprietà è proprietaria, ha una vita utile determinabile, dovrebbe durare più di un anno ed è utilizzata per scopi commerciali, puoi andare avanti e richiedere l'ammortamento.


Puoi ammortizzare i pavimenti in piastrelle in una casa vacanze?

Il pavimento in piastrelle, considerato un impianto permanente, può essere ammortizzato durante la stessa vita utile della proprietà in affitto per le vacanze.


È possibile detrarre l'ammortamento non utilizzato al momento della vendita della mia casa vacanze?


Se non richiedi l'ammortamento mentre la tua proprietà è sul mercato degli affitti, sarai tassato con il recupero dell'ammortamento. Ciò significa fondamentalmente che i profitti ottenuti dalla vendita della tua proprietà saranno tassati come reddito ordinario.

Puoi ammortizzare i mobili in una proprietà in affitto per le vacanze?

Sì, ma i mobili di solito hanno una vita utile più breve della casa stessa, quindi vengono ammortizzati in un periodo di cinque anni.


Puoi ammortizzare le porte esterne per le case vacanze?

Poiché le porte sono considerate parte della struttura di un noleggio, possono essere ammortizzate in 27,5 anni.


Devi richiedere l'ammortamento degli affitti per le vacanze?

Sebbene non sia necessario richiedere l'ammortamento, l'IRS addebiterà una tassa di riconquista indipendentemente dal fatto che tu lo faccia o meno.


Domande?

Ecco qua! Un completo esaurimento delle regole e dei regolamenti sull'ammortamento della proprietà in affitto dell'IRS. Suggeriamo sempre di consultare un consulente fiscale professionista per rimanere pienamente informati quando si richiede l'ammortamento per la proprietà in affitto per le vacanze.

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